부동산 전문가들은 지난 28일 서울 삼성동 코엑스에서 열린 ‘집코노미 박람회 2024’의 부대행사(집코노미 콘서트)에서 대출·청약제도 변화에 대응하는 ‘틈새전략’을 내놨다. 종잣돈을 모을 땐 정책대출이나 임대주택을 적극 알아보고, 첫 집을 매수할 땐 생애최초 조건을 잘 활용해야 한다고 조언했다. 투자금이 적다면 경기·인천에서 교통이 탄탄해 실수요가 많으면서 신규 공급이 적은 지역도 노려볼 만하다고 설명했다.

“대출 땐 ‘생애최초’ 적극 활용해야”

김은진 레오비전 대표와 박지민 월용청약연구소 대표는 이날 ‘MZ세대를 위한 내 집 마련 필승 해법’을 주제로 첫 토론에 나섰다. 김 대표는 “지금은 은행마다 대출 조건과 한도가 달라 대출이 혼란스러운 상황”이라면서도 “자금이 부족한 청년은 첫 번째 대출로 버팀목·디딤돌 대출 같은 정책상품을 활용해 전세로 거주하면서 종잣돈을 모으는 게 유리하다”고 했다. 첫 집을 매수할 땐 ‘생애최초’ 조건을 십분 활용해야 한다는 게 김 대표의 조언이다. 그는 “생애최초 은행상품은 소득과 주택 가격에 제한이 없다”며 “소득이 낮은 사람은 첫 집 마련에 대출을 받고, 소득이 높은 사람은 상급지로 입성할 때 생애최초 조건을 활용하는 게 좋다”고 말했다.

전세도 레버리지(돈 빌려서 투자) 수단으로 이용할 수 있다. 김 대표는 “생애최초는 담보인정비율(LTV)의 80%까지 인정해줘 전세를 끼더라도 대출이 더 나오는 경우가 있다”며 “이를 이용해 강남에 입성하는 사람도 있다”고 했다.

수도권 분양 단지에서 청약으로 이익을 낼 수 있는 안전마진(최소한의 시세차익) 감별법도 제시됐다. 박 대표는 “브랜드와 입지, 규모가 같다면 연식이 3년 차이 날 때마다 5%씩 시세가 벌어진다”며 “이 같은 기준으로 볼 때 서울 잠실 신규 분양단지는 반값 수준”이라고 말했다. 같은 지역 내 비교가 어렵다면 경기 성남과 위례, 광명 등 시세 추이가 비슷한 지역을 비교해 안전마진을 판단할 수 있다고 했다. 지역별 입지(급지)에 따른 안전마진도 계산해볼 수 있다. 그는 “경기 과천 전용면적 84㎡는 서울 방배 전용 59㎡와 같다고 보면 된다”고 덧붙였다.

고소득 맞벌이 신혼부부도 수도권 청약 단지를 눈여겨볼 필요가 있다는 게 박 대표의 조언이다. 그는 “성남 해링턴스퀘어 신흥역의 경우 가점 기준이 낮았고 1주택자도 당첨이 가능했다”며 “이런 단지는 계약금 10%를 넣고 1년 만에 전매할 수 있어 ‘징검다리용’으로 접근하면 좋다”고 했다.

“실수요 많고 공급 적은 지역 주목”

2030세대가 청약 가점을 쌓는 동안엔 어디에 거주해야 할까. 이주현 월천재테크 대표는 “강남권 시세차익이 큰 단지에 당첨되려면 약 15년이 필요하다”며 “그동안 공공지원 민간임대, 기업형 임대주택, 장기전세주택 등을 활용하는 것도 방법”이라고 말했다. 3억원 이하 투자금으로 매수를 택한다면 “경기와 인천 등에서 2027년까지 신규 공급이 적은 지역에 주목해야 한다”고 했다.

김학렬 스마트튜브 소장도 경기, 인천 등 수도권에 투자할 시점이라고 진단했다. 김 소장은 “실수요가 많아 전세 가격이 오르는 곳을 선점해야 한다”며 “교통 인프라가 확장되거나 신도시가 추진되는 곳, 특히 착공된 곳 위주로 보면 좋다”고 조언했다. 표찬 싸부원 대표는 “3기 신도시를 볼 때 9호선, 3호선, 수도권광역급행철도(GTX)-D, 대장홍대선, 신안산선 등 5개 노선에 집중하라”고 강조했다. 김종율 김종율아카데미 대표는 “수도권 2만 가구 규모의 신도시에서 IC(나들목)로 가는 도로변 녹지나 확장 예정인 토지가 틈새시장”이라고 말했다.

내년에 ‘대출 문턱’이 더 높아질 수 있다는 점을 주의해야 한다. 배문성 라이프자산운용 이사는 “한국은 가계부채 총량을 GDP 증가율과 연계하고 있어 경제성장률이 낮아지면 가계부채 증가세를 조절해야 한다”며 “경제 성장이 둔화하면 금융 문턱이 전반적으로 높아지는 구조”라고 설명했다.

박진우/김소현/한명현 기자 jwp@hankyung.com