본문 바로가기

The pen

베스트 머니이스트

송승현

The Moneyist

이메일

송승현의 부동산 플러스

*약력

-서강대학교 경제대학원 경제학 석사
-중앙대학교 대학원 도시계획부동산학 박사
-부동산정책토론회 전문 패널
-한국부동산원, 국토교통부 등 다수 자문
-부동산컨설팅회사 도시와경제 대표

'1대 1 재건축' vs '일반 재건축'…어느 쪽이 유리할까

재건축 도시정비사업은 부동산 시장에서 관심이 많은 영역 중 하나입니다. 재건축에도 다양한 종류가 있는데요. 1대 1 재건축과 일반 재건축을 비교해보겠습니다.먼저 1대 1 재건축은 초과이익환수제의 부담을 피할 수 있습니다. 초과이익환수제는 재건축으로 발생한 초과이익을 정부가 환수하는 제도입니다. 이는 일반 재건축에선 큰 재정적 부담으로 작용합니다. 초과이익환수금이 크면 사업 전체의 수익성에 부정적인 영향을 주기 때문입니다.일반 재건축은 일반 분양을 통해 수익이 나옵니다. 일반 분양 수익은 사업비 충당에 중요한 역할을 하며, 재건축 사업의 수익성을 좌우하는 핵심 요소 중 하나죠. 대규모 단지일수록 일반 분양을 통해 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 일반 분양 수익으로 사업비를 충당하기 때문에 조합원의 추가 분담금 부담을 줄일 수 있습니다.반면 1대 1 재건축은 일반 분양 없이 진행되므로 이 같은 수익 창출이 불가능합니다. 1대 1 재건축의 사업비는 주로 조합원들의 분담금으로 충당되므로, 조합원들에게는 큰 재정적 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다. 조합원들의 부담이 커진다는 것은 사업 추진이 지연되거나 참여율이 낮아질 수 있다는 얘기입니다.일반 재건축은, 특히 대단지의 경우 다양한 커뮤니티 시설을 제공합니다. 단지 내에서 대부분의 활동을 할 수 있기 때문에 단지의 가치를 상승시키는 중요한 요소가 될 수 있습니다. 하지만 1대 1 재건축은 규모가 작은 경우가 많아 커뮤니티 시설 제공에 제한이 있을 수 있습니다. 대신 일반 분양 없이 기존 조합원들만 대상으로 진행되기 때문에 재건축 후에도 안정적인 고급 주거지로 유지될 가

2024-09-11 07:00
성장률 전망치 올린다는데…집값 살아날까

정부가 올해 한국 경제 성장률 전망치를 2.2%에서 2.6%로 상향 조정했습니다. 지난 1분기 예상보다 높은 성장률을 반영한 결과로 한국개발연구원(KDI)과 경제협력개발기구(OECD)의 전망과 일치합니다. 경제성장률은 국가의 경제 상황을 평가하는 중요한 지표 중 하나입니다. 국민 총생산(GDP)의 증가율을 통해 측정되며 경제 건강 상태와 잠재적 성장 가능성을 나타냅니다.경제 성장률의 상승은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. GDP가 증가하면 소비자와 기업이 성장하고 이는 부동산 시장의 수요로 이어질 수 있기 때문입니다. 특히 정부 정책 방향이 안정적인 경제 성장을 목표로 하고 있다면 부동산 시장에서도 긍정적 요인으로 반응합니다.올해 1분기 수출이 증가함에 따라 기업의 투자 수요도 크게 상승하고 있습니다. 이러한 추세는 기업들이 새로운 사무실이나 공장이 필요하게 만들어 상업용 부동산에 대한 수요 증가로 이어집니다. 오피스 빌딩 시장을 살펴보면 확연하게 나타납니다. 1분기 국내 오피스 빌딩의 공실률은 8.6%로, 최근 6년 이래 최저 수준을 기록했습니다. 기업들이 활발히 신규 투자를 단행하고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다. 기업들이 새로운 공간을 찾고 있다는 점은 경제의 긍정적인 흐름을 반영합니다. 향후 더 많은 투자와 고용 창출로 이어질 가능성을 높입니다. 상업용부동산 투자자들에게도 희소식이겠습니다.GDP 성장률 상승은 국민 소득 증가와 밀접한 관련이 있습니다. 소득이 증가함에 따라 주거 공간에 대한 소비도 자연스럽게 늘어납니다. 사람들은 보다 넓고 쾌적한 주거 환경을 원하게 됩니다. 주택 구매와 임대 수요의 증가로 이어집니다. 궁극적으로

2024-07-16 07:00
"내 집인데 마음대로 팔지도 못해"…말 많은 '토허제'

서울시가 국제 교류 복합지구와 인근 4개 동을 토지거래허가구역으로 재지정한 것은 집값 안정화를 위해서입니다. 토지거래허가구역 중 강남에 있는 삼성동, 청담동, 대치동, 송파구 잠실동 등은 서울 내에서도 집값이 두드러집니다. 서울 집값을 이끈다고도 볼 수 있죠.토지거래허가제도는 신도시 등 대규모 개발 예정 지역에서 투기 성행과 급격한 지가 상승을 억제하기 위한 장치입니다. 지정된 지역 내에서는 갭투자가 불가능하며, 서울 등 수도권 지역에서는 주거지역에서 6㎡를 초과하는 거래를 하려면 해당 지자체의 허가가 필요합니다.하지만 문제도 있습니다. 이러한 조치가 해당 지역 주민들의 재산권을 제한하고, 거래를 제약해 시장의 자연스러운 흐름을 막을 수 있다는 점입니다.주민들 사이에서는 토지거래 허가구역 지정에 따른 불만이 쏟아지고 있습니다. 특히, 반포 지역과 같은 일부 인근 지역들이 토지거래 허가구역에서 제외됐지만, 삼성동, 청담동, 대치동, 잠실 등은 여전히 지정된 상태로 남아 있어 형평성 문제가 제기됩니다. 이러한 불균형은 주민들의 불만을 증폭시키고, 정부의 정책 방향성에 대한 신뢰를 떨어뜨리는 결과를 초래할 수 있습니다.토지거래허가구역 지정에 따른 실효성에도 의문이 제기되고 있습니다. 실제로 최근 몇 년간 해당 지역들의 집값은 여전히 고공행진 중이고 일부 아파트 단지에서는 신고가를 기록하면서입니다.실거주 의무 조항으로 전세 공급이 줄어들어 전셋값이 상승할 수 있다고 우려합니다. 실거주 의무로 인해 매매 시장이 축소되고, 이에 따라 월세나 전세로 전환되는 물량이 줄어들게 되면, 가격 상승을 부추길 가능성이 있다는 것입니다.

2024-06-28 07:00
재개발·재건축 눈여겨보고 있다면…'신통 기획' 주목

서울시가 주택 공급을 늘리기 위해 다양한 정비 사업을 추진하고 있죠. 그중에서도 '신속 통합 기획(신통 기획)'은 재건축과 재개발 시장에 큰 영향을 줍니다.먼저 신통 기획으로 선정된 지역은 다양한 인센티브를 받습니다. 층수 규제 완화로 고층 아파트를 지을 수 있고, 더 많은 분양 물량을 확보할 수 있습니다. 통합 심의를 통해 건축, 교통, 환경 등의 심의 과정을 한꺼번에 진행해 심의 기간도 기존 5년에서 2년으로 단축합니다. 1종 일반 주거지역의 용적률을 기존 150%에서 최대 200%까지 활용 가능하다는 이점도 있죠.한마디로 사업성을 크게 끌어올린단 얘기입니다. 이런 점은 투자자들에게 기회가 됩니다.서울 서초구 '신반포2차'는 신통 기획을 통한 탈바꿈이 가능하다는 것을 보여줍니다. 이 단지는 49층 높이의 2057가구 규모로 재건축이 승인됐습니다. 고층 아파트는 높은 분양가와 추후 웃돈(프리미엄)도 기대할 수 있습니다.신반포 2차는 현재 반포동 대장 아파트인 '래미안 원베일리'와 함께 랜드마크가 될 가능성이 큽니다. 반포동은 한강 변의 부촌으로서 높은 가치를 지니고 있고 초고층 아파트가 들어서면 그 가치는 더욱 높아질 것입니다. 투자자들의 수익도 커질 수 있단 얘기입니다.한강변 뿐만 아니라 영등포구 여의도동은 금융 중심지, 대치동은 우수한 학군과 편리한 교통, 송파구 잠실동은 롯데월드타워 등 풍부한 인프라, 은평구 대조동은 서부간선도로로 인한 주거 환경 개선, 용산구 이태원 일대는 용산 개발 계획 수혜지 등 눈여겨볼 곳이 많습니다.하지만 신통 기획에도 리스크는 존재합니다. 주민들의 동의가 낮으면 사업 추진이 어렵습니다. 사업 지연이나 무산으

2024-06-13 07:15
"1주택자 종부세 빼주자" 폐지론 급물살…이번엔 가능할까

정치권을 중심으로 집을 한 채 가진 사람들을 대상으로 종합부동산세(종부세)를 폐지해야 한다는 목소리가 다시 나오고 있습니다. 특히 야당의 목소리가 강하게 나오면서 시장에서는 다양한 해석이 나오고 있습니다.종부세는 2005년에 도입된 세금입니다. 부동산 가격 상승을 억제하고 조세 형평성을 맞추는 데 목적이 있습니다. 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람이 내며, 지방세인 재산세와 함께 나옵니다.종부세는 부동산 가격 상승으로 인한 불평등을 완화하고, 지방 재정을 지원하는 역할을 합니다. 그러나 종부세는 도입 이후 줄곧 이중과세 논란과 함께, 지역별 부동산 가격 차이를 고려하지 않는다는 비판을 받아왔습니다.최근 더불어민주당에서는 1주택자에 대한 종부세 폐지론을 제기했습니다. 종부세가 징벌적 과세라는 비판과 함께, 종부세로 인해 부동산 시장이 왜곡되고 있다는 점을 인정한 것입니다. 종부세 폐지는 주택 보유자들이 느끼는 부담을 줄이고 부동산 시장을 정상화하는 데 목표가 있습니다.종부세의 찬반 논리는 뚜렷합니다. 찬성하는 측은 종부세가 주택 보유자들에게 큰 경제적 부담을 주고 있다는 점을 부각합니다. 집값이 오르면서 예상치 못한 세금 부담을 지게 된 1주택자들은 경제적 어려움을 겪습니다. 세금 부담을 줄이면 주택 보유자들이 비자발적으로 매물을 내놓거나 주택을 포기하지 않아도 돼 주거처분의 압박에서 벗어날 수 있습니다. 1주택자에 대한 종부세 폐지는 형평성을 제고할 수 있는 방안입니다.반대 논리도 존재합니다. 종부세 폐지는 부자들에게 혜택을 준다고 보일 수 있습니다. 이는 소득 불평등을 심화시키고, 사회적 갈등을 초래할 수 있습니다.

2024-06-03 07:30

"싸다고 사면 안 돼"…지방 부동산 투자 '꿀팁'

부동산 시장은 수도권과 지방의 대조적인 특성을 가지고 있습니다. 수도권은 인구 밀도가 높고 경제적 중심지로서 많은 인구가 집중돼 있습니다. 이에 다양한 문화 시설, 교육 시설, 의료 시설, 교통 인프라 등이 발달해 살기가 좋습니다.반면 지방은 이런 시설과 인프라가 상대적으로 부족합니다. 이는 자연스레 집값에도 반영돼 수도권과 지방 집값이 벌어지는 것입니다.다른 관점에서 보면 낮은 가격은 지방 부동산에 투자 매력이기도 합니다. 대도시에 비해 낮은 집값은 초기 투자 비용이 적게 든다는 얘기고, 이는 투자자들에게 다양한 선택지를 줍니다. 대도시에 비해 지방의 임대 수익률이 더 높을 수 있어 안정적인 수익을 기대할 수 있다는 점, 아직 개발되지 않은 지역이 많아 장기적으로 가치가 크게 오른다는 점 등도 매력입니다.특히 정책 동력이 기대됩니다. 정부는 지방 경제를 활성화하기 위해 다양한 산업을 육성하고 지원하고 있습니다. 주택 구매 시 세제 혜택, 저리 대출, 투자 보조금 등도 투자자의 초기 비용 부담을 줄이고, 지방 부동산 투자를 더욱 매력적으로 만들어 줍니다.그러면 지방 부동산에 투자할 때 무엇을 고려해야 할까요.먼저 해당 지역 인구 성장률과 고용률입니다. 이 지표가 가파르게 상승하는 곳은 주거 수요가 높다는 의미로 집값이 오를 가능성이 큽니다. 지역 경제 발전 계획과 인프라 개발 상황을 파악도 중요합니다. 지자체의 발전 전략이나 투자 계획을 분석해 향후 부동산 시장 동향을 예측할 수 있습니다. 지역의 평균 소득과 가계 소득 역시 집값 상승을 판단할 수 있는 지표입니다.지방 투자를 고민하고 있다는 정비사업에 관심을 갖는 것도 하나의 방법입니

2024-05-24 14:00
아파트 '평수' 잘못 선택하면…대박 날 것도 쪽박 찬다

최근 부동산 시장에서 자주 들리는 얘기가 있죠. 1인 가구가 늘어나 소형 면적대 아파트가 인기가 좋다고요. 또 어떤 곳에선 여전히 '국민평형'(전용 84㎡)가 인기라고 하고요. 평수 선택은 투자에서 있어서 굉장이 중요합니다. 이를 선택하는 데 있어 다양한 요인을 들여다봐야 하고 심지어는 전략이 필요할 때도 있습니다. 평수를 고려하지 않았다가는 대박날 수도 있는 투자에서 쪽박을 찰 수도 있습니다. 서울 아파트 가격을 들여다볼까요. KB부동산에 따르면 대형 아파트는 지난해 7월부터 10개월 연속 올라 상승세를 이어가고 있습니다. 반면 소형 아파트는 작년 12월부터 5개월 연속 하락하고 있고 2022년 6월에 기록한 고점보다는 87% 수준으로 급락했습니다.소형 아파트 가격이 약세를 보이는 이유는 무엇일까요. 먼저 정책적 요인이 소형 아파트 가격을 끌어내렸습니다. 다주택자들은 소형 아파트를 투자 상품으로 보고 여러 채 구입하는 경향이 많았는데, '다주택자 때려잡기' 정책이 지속되면서 소형 아파트에 대한 투자 수요가 줄었고, 오히려 '똘똘한 한 채'에 수요가 쏠린 상황입니다. 시장에서 불확실성이 커지고 있다는 점도 소형 아파트 가격에 영향을 줍니다. 집값 변동 폭이 큰 시기를 살펴보면 상승기엔 대형 면적대가 먼저 움직이고 추후에 소형 면적대가 따라서 오릅니다. 소형 아파트는 대형 아파트에 비해 상대적으로 임대료 수익이 낮은데, 이런 점도 소형 아파트를 찾지 않는 이유입니다. 소형 아파트가 많이 공급된다는 점도 가격을 끌어 내리는 요인입니다. 1인 가구 증가 등을 이유로 수도권 분양 단지에선 전용 59㎡ 이하 소형 아파트를 다수 공

2024-05-16 09:00
"매물 늘어나면 집값 떨어지는거 아니었어?"

'수요와 공급에 따른 가격 변화'는 경제학의 기본 논리입니다. 공급이 늘면 가격이 하락하고, 공급이 줄면 가격이 오릅니다. 반면 수요가 늘면 가격이 뛰고, 수요가 줄어들면 가격이 내리죠.하지만 시장을 들여다보면 꼭 그렇지 않은 경우가 발생합니다. 매물이 늘고 있는데도 가격이 상승하는 경우가 있습니다. 부동산 시장의 패러독스(모순)입니다.부동산 정보제공 플랫폼 아파트실거래가에 따르면 5월 기준 수도권 아파트 매물은 37만건이 쌓여있습니다. 매물이 늘어나면 가격이 내리는 것이 일반적이지만 집값이 내리는 모습은 감지되지 않고 있습니다.공급이 계속되는 데 가격이 뛰는 이유는 여러 가지입니다. 먼저 수요가 계속해서 증가할 때는 매물이 함께 늘더라도 수요를 충족시키기 충분치 않을 수 있습니다. 따라서 수요 증가로 가격이 상승할 수 있습니다. 지역이 성장하는 과정에선 인프라, 교육 시설, 교통 편의성 등이 수요를 끌어올리는 요인입니다. 이런 요소들이 함께 작용할 때 해당 지역의 부동산 시장이 활성화되고 주택 가치가 상승합니다. 성장지역에서는 매물 수가 증가하더라도 가격이 뛸 수 있는 것입니다.투자나 투기적인 요인이 맞물릴 때도 이런 현상이 빚어집니다. 한국부동산원에 따르면 최근 서울 아파트 외지인의 매매 건수가 상당히 증가했습니다. 지난 3월 기준 외지인이 매수한 서울 아파트는 785가구였습니다. 전월보다 164건 증가한 수준입니다. 서울에서 거래된 아파트 전체 건수의 22.54%로 10명 중 2명의 외지인이 서울 아파트를 산 셈입니다.정책적인 부분도 부동산 시장의 '모순'을 이해하는 데 도움이 됩니다. 올해는 신생아 특례대출이라는 정책 대출이

2024-05-07 12:00
35억 '반포자이', 8억이던 시절도 있었다

"위기 속에서는 위험을 경계하되, 기회가 있음을 명심하라."존 F. 케네디(John F. Kennedy)가 한 말인데요. 이 말은 어떤 상황에서도 불확실성이 높은 경우에는 그 속에 새로운 기회가 존재할 수 있다는 것을 의미합니다.불확실성은 미래에 대한 정보가 부족하거나 미지의 상황에 대한 정도를 말합니다. 특정 사건이나 결과에 대한 확실한 예측이나 확신이 없는 상태이기도 하죠. 경제학에서 보는 불확실성은 주로 미래의 경제 상황, 시장 동향, 정책 변화 등과 관련해 다뤄집니다.부동산 시장에서의 불확실성은 의사결정을 내릴 때 가장 큰 영향을 미칩니다. 투자자들은 미래에 대한 확신이 없을 때 위험을 느끼고 투자 결정을 내리기 어렵습니다. 불확실성이 높을수록 시장은 더 큰 변동성을 보이고 투자자들에게 예상치 못한 손실을 입힙니다.그렇다고 무조건 피할 필요는 없습니다. 기회가 되기도 하기 때문입니다. '위험과 수익'은 투자시장에서 자주 언급되는 개념입니다. 투자는 미래가 불확실한 상황에서 이뤄지기 때문에 위험이 항상 존재합니다. 하지만 투자에 따라 수익이라는 것도 따라오기 때문에 위험과 수익은 투자에 대한 기본적인 트레이드오프 관계를 나타냅니다.높은 위험이 있는 투자일수록 수익률이 높아지기 마련입니다. 반대로 짊어져야 할 부담이 적다면 가져가는 것도 적겠습니다. 투자자는 자신의 투자 목표와 투자 성향에 맞게 위험과 수익을 균형 있게 고려해 투자의 의사결정을 내려야 합니다.불확실성이 가득한 상황에서도 성공한 주택구입 사례를 살펴본다면 서울 강남구 도곡동 '타워팰리스'를 예로 들 수 있습니다. IMF 외환위기 이후 침체한 부동산 경기 속

2024-04-30 07:00