베스트 머니이스트
(전) 정부 '미래주거추진단' 민간위원
(현) 한국리츠협회 전문위원 / 제도개선위원회 부위원장
(현) 해양수산부 항만재개발 자문위원
(현) 전라북도/새만금개발청 자문위원
(현) 고양시 도시계획위원/신청사위원
(현) 동해경제청/경기경제청 자문위원
(현) 서울시 DMC / 주택전문 자문위원
(전) 문체부 규제완화위원
(전) 국토부 경제기반형 도시재생위원
(전) 주택도시보증공사(HUG) 자문위원 등
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아파트는 두바이 초콜릿이 아닙니다
국내에서 탕후루의 인기가 치솟은 시기가 있었습니다. 프랜차이즈가 생기고 탕후루 가게가 급증했으나, 몇 년 지나지 않아 그 열풍이 사그라들었습니다.그 뒤에는 두바이 초콜릿 열풍이 불었는데, 아랍에미리트(UAE)의 유명 인플루언서가 카다이프 초콜릿을 먹는 영상을 올리면서 시작되었습니다. 특히 특정인의 제안에 따라 제품을 구매하는 MZ(밀레니얼+Z)세대의 '디토(DITO) 소비' 영향에 두바이 초콜릿 인기가 빠르게 확산했습니다.요즘은 두바이 초콜릿 열풍이 지나가고 스웨덴 사탕 열풍이 찾아왔습니다. 스웨덴 디저트 브랜드 'BUBS'의 제품이 인기를 끌고 있는데, 국내에는 판매점이 없어 해외에서 직접 구매해야 하는데도 인기가 뜨겁습니다. 소셜미디어(SNS)로 인해 정보가 빠르게 공유되면서 이런 현상이 한층 두드러졌습니다.2030세대는 부동산 투자도 SNS의 영향을 크게 받습니다. 유튜브와 인스타그램에서 다양한 부동산 투자 정보를 접하고 청약이나 경매에 참여하는 경우가 많습니다. 그러다 보니 장기적으로 가족과 함께 할 내 집 마련보다 SNS에서 이슈가 되는 로또 분양에 집중하는 모습을 보입니다.중도금이나 잔금에 대한 고민 없이 빠르게 투자 결정을 내리기도 합니다. 결과적으로 당첨되더라도 여러 문제가 불거지고, 이를 해결하지 못합니다. 그렇게 포기한 물량은 다시 무순위 청약으로 나옵니다. 초기 분양가로 판매하기에 로또 분양으로 주목받아 높은 경쟁률을 기록합니다. 과천시는 이러한 악순환을 막고자 무순위 청약 대상을 최소 1년 이상 거주한 시민으로 제한하기도 했습니다.다만 고민 없이 분양받았다가 포기해 다시 청약 시장으로 나오는 매물이 전국적으로 늘어나
2024-09-25 07:00 -
'속담과 닮은꼴' 주택공급 정책…이제는 변해야 합니다
최근의 주택 공급 정책은 소비자에게 신뢰를 잃은 분위기입니다. 우리 속담들을 보면 요즘 나온 정책들과 아주 잘 맞아떨어집니다.첫 번째로, '소 잃고 외양간 고친다'는 속담이 떠오릅니다. 가계 대출이 폭증하자 스트레스 DSR 제도를 도입했고 2단계는 7월 시행하려 했지만, 주택 경기를 살린다며 9월까지 연기했습니다. 그 결과 주택담보대출이 급증하자 대출 정책을 급작스럽게 변경해 유주택자 대출 금지와 갭투자 의심 전세대출 금지, 마이너스 통장 한도 축소에 나섰습니다.두 번째로, '소문난 잔치에 먹을 것 없다'는 속담이 잘 어울립니다. 8·8 주택공급 대책이 발표됐지만, 그 내용은 3기 신도시 공급, 1기 신도시 재건축, 그린벨트 해제 등 시간이 오래 걸리는 대책들로만 구성돼 있습니다. 빌라와 오피스텔 공급은 전세 사기 여파로 공급이 줄어드니 한국토지주택공사(LH)가 내년까지 11만호를 무제한 매입한다고 나섰습니다. 하지만, 이미 폭등한 공사비 때문에 실제 공급은 쉽지 않아 보입니다.전체를 보지 못한다는 의미를 담은 '장님 코끼리 만지기'라는 속담도 현재 상황에 적합합니다. 비어 있는 상가와 오피스 공간을 활용하지 않고 몇 년 후에 공급하겠다는 정책은 현실을 반영하지 못하고 있습니다. 지난 정부에서 발표했던 '비어있는 상가나 오피스에 민간 주거 임대사업도 가능'하다는 법안은 왜 대책에서 빠졌는지 의문입니다. 이미 공유경제 시대에 접어든 지금, '임대형 기숙사'를 비롯한 효과적인 주거 공간 공급 방안이 필요합니다.'닭 잡아먹고 오리발 내민다'는 속담은 생활형 숙박시설 문제와 관련이 있습니다. 생활형 숙박시설들은 주택 수에 포
2024-09-20 07:00 -
빈 상가와 오피스, 임대주택으로 바꿀 수 있습니다
정부가 발표한 8·8 부동산 공급대책은 1기 신도시 재건축, 3기 신도시 조기 공급, 그린벨트 해제 등을 포함하고 있지만, 이들 대책이 시장에 미치는 영향은 미미한 상황입니다. 대부분의 대책이 입주까지 최소 5년 이상 걸리는 긴 시간 동안의 계획이기 때문입니다.LH공사가 내년까지 11만 호의 매입임대주택을 달성하더라도, 이는 전세 수요를 다소 완화하는 데 그칠 것으로 보입니다. 향후 분양 전환 시 전세 수요를 얼마나 유지할 수 있을지는 불확실합니다.과거 부동산 정책 중 지금과 같은 상황에 적합한 정책이 있습니다. 이 정책을 확대 적용하면 단기간 내 임대시장을 안정화할 수 있을 것으로 보입니다. 특히 온라인 쇼핑의 급증과 소비 감소로 인해 발생한 상가 공실 문제와 중소형 오피스의 재활용 문제를 동시에 해결할 수 있는 방안이 될 수 있습니다.2020년 9월 9일 국토교통부는 ‘빈 오피스, 상가, 민간임대주택으로 전환 쉬워진다’는 보도자료를 발표하며 '주택건설기준 등에 관한 규정' 개정안을 입법 예고했습니다. 이 개정안은 오피스와 상가를 공공임대주택으로 전환할 때 주택건설 관련 규제를 완화하는 내용이었습니다.당초 5·6대책의 후속 조치로 7월에 입법예고한 개정안은 오피스, 상가, 숙박시설 등을 장기 공공임대주택으로 전환할 때 주택건설 기준을 완화하고 주차장 증설을 면제하는 내용이었습니다.8·4 대책에서는 서울권역 등 수도권의 주택공급 확대 방안으로 민간 사업자의 공공지원 민간임대주택까지 규제 완화 대상을 확대했습니다. 이에 따라 오피스와 상가를 임대주택으로 용도변경 시 주택건설기준을 완화하고 주차장 증설을 면제하도록 했습니
2024-09-12 07:00 -
내년까지 11만호 공급한다는 정부…속도보다 방향이 중요합니다
1971년 영국으로부터 독립한 두바이는 아주 빠른 속도로 세계에서 가장 멋진 도시로 탈바꿈했습니다. 국가 지도자가 미래세대를 위한 중개 무역산업 및 관광산업을 직접 총괄하면서 내국인은 물론 외국인들의 정주 환경을 완벽하게 갖추고 또 이를 통해 엄청난 투자를 유치하여 전 세계인들의 부러움을 사고 있는 곳입니다.특히 두바이는 석유 매장량이 적다는 문제를 안고 있었는데, 이 때문에 중개무역 산업에 집중했습니다. 제벨알리 경제자유구역을 개발해 두바이유를 포함한 중동 전체의 물류 허브가 됐고, 이를 통해 수많은 외국인이 거주하면서 두바이 마리나 같은 고급 주거단지를 형성했습니다.외국인의 정주를 위해 국제학교, 병원, 골프장 등 다양한 시설을 가까운 곳에 두도록 계획했고, 대부분의 시설이 이미 준공된 상태입니다. 두바이몰과 에미레이트몰 같은 세계 최대 쇼핑몰에서는 전 세계에서 온 관광객들이 쇼핑을 즐기며, 매일 자정까지 운영되고 있습니다. 이러한 점은 온라인 쇼핑 때문에 어려움을 겪는 국내 대형 백화점과 확연히 다른 모습입니다.두바이의 미래를 위한 랜드마크적 건축물의 가치는 빠르게 상승하고 있습니다. 특히 '팜 쥬메이라' 인공섬의 빌라는 가치가 10배 이상 치솟았는데, 쌍용건설이 시공한 '아틀란티스 더 로얄' 호텔을 비롯한 이곳의 호텔 및 레지던스는 예약하지 않으면 잠시 주차하거나 실내를 구경할 수조차 없을 정도로 인기가 많은 세계적인 명소가 됐습니다.두바이에 왜 외국인이 몰려들까요. 두바이는 한낮 기온이 45도에 달하는 더위와 높은 습도를 지녀 지옥 같은 사막 도시의 기후를 보입니다. 그런데도 초고가 호텔과 초대형 쇼핑몰에
2024-09-04 07:30 -
'용적률 상향' 재건축 단지…주변 교통지옥 될 수도
최근 공사비가 급증하면서 재건축 조합원들의 분담금이 뛰고 있습니다. 결국 사업성이 악화하거나 동의률이 떨어져 제대로 재건축이 진행되지 않는다고 하니 서울시나 1기 신도시 등에서 사업성 개선을 위해 용적률과 높이 규제를 대폭 완화하고 있습니다.서울시는 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획' 재정비안을 최근 수정했습니다. 사업성 보정계수, 현황용적률 인정에 대한 적용방안을 도입한 점이 특징입니다. '허용용적률' 보정계수를 최대 2.0까지 적용한다고 합니다. 그리고 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려, 사업성을 보전해 줄 계획이란 청사진을 내놨습니다. 이에 더해 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%로 높이고, 역세권도 지하철 승강장에서 350m 이내는 준주거로 종상향을 검토한다고 합니다. 그리고 역세권 활성화사업으로 지정되면 용적률을 최대 1000%까지 상향하고, 디자인 혁신에 선정되면 한층 추가해 준다고 합니다.1기 신도시인 부천 중동은 기준 용적률을 350%까지, 그리고 군포 산본은 기준용적률을 330%로 상향시켜 준다고 합니다. 그러면 부천 중동은 2만4000호가 더 늘어 8만2000호의 재건축이 추진됩니다. 산본도 1만6000호가 늘어난 5만8000호를 공급한다고 합니다. 1기 신도시 선도지구에서는 특별법에 따라 최고 용적률을 500%까지 허용할 수 있다고 하고, 특히 분당의 역세권은 그대로 적용될 가능성이 있다고 합니다.물론 역세권 주변은 교통 지향형 도시개발 방식인 TOD(transit oriented development)로 개발돼야 하고, 고밀도 초고층으로 개발되는 것이 맞습니다. 다만 국내와 해외의 역세권 복합개발에서 가장 큰 차이점은 주차장 문제입니다.
2024-08-27 07:00
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서울 '똘똘한 한 채' 가격이 오를 수 밖에 없는 이유
최근 서울 아파트 가격이 무섭게 상승하고 있습니다. 8월 둘째 주 서울 아파트 가격이 0.32%나 올라 5년 11개월 만에 최대 상승 폭을 기록했습니다. 정부가 서울 주택시장 상승세를 진정시키고자 '8·8 부동산대책'을 발표했는데, 대부분 10년은 되어야 공급 물량이 현실화할 대책이라 매수세가 더 커지는 상황입니다.서울에서도 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 지역 집값이 빠르게 오르고 있습니다. 다른 지역보다 집값 상승세가 가파른 만큼 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요가 이 지역으로 몰려들었기 때문입니다. 투자 수요는 물론 갈아타기 수요까지 이들 지역으로 집중되고 있습니다.우선 투자자들은 다주택자 규제를 피하기 위해 똘똘한 한 채 마련에 나섰습니다. 취득세가 2주택자는 8%, 3주택자는 12%로 높아지니 집을 여러 채 사기보단 투자 가치가 가장 큰 한 채로 돌아선 것입니다. 국회에서 다주택자 취득세 중과는 폐지한다고 하지만 쉽지 않은 상황입니다.실수요자도 똘똘한 한 채에 매달리고 있습니다. 일단 전세 사기 여파에 신혼부부와 같은 실수요자들은 비아파트 자체를 외면하기 시작했고, 대출받아 아파트로 내 집 마련하려는 움직임이 커졌습니다. 이러한 와중에 9월 '스트레스 DSR' 2단계를 시행하기로 하니 이번이 마지막 대출 기회라고 생각해 인기 지역 아파트 매수에 나서는 이들이 늘었습니다.일각에서는 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 서울 집값이 안정될 것이라 기대하지만, 국내 기준금리가 낮아지면 집값은 오르게 됩니다. 미국 소비자물가지수(CPI)가 7월 2%대로 줄었고, 실업보험 청구자도 감소해 9월 미국 기준금리가 0.25%나 0.5% 내릴 수 있다는 전망
2024-08-20 07:00 -
고령화 시대, 노인복지주택 더 많이 지어야 할까요?
최근 아파트를 제외한 비아파트 사업들, 즉 오피스텔, 도시형생활주택, 빌라, 생활형숙박시설 등은 거의 초토화됐습니다. 투자상품으로 간주되던 지식산업센터도 난리가 났고요, 이와 함께 고령화 급증이 이어진 만큼 건설부동산업계에서는 '노인복지주택'이 한층 많은 관심을 받고 있습니다.너도나도 서울이나 경기도권에 있는 고급 실버타운에 들어가고 싶어 난리가 났다는 기사가 많이 나오고 있는데요. 그런데 정작 고급형 노인복지주택인 실버타운은 법적으로 인구소멸지역에만 분양을 할 수가 있습니다. 보건복지부가 지난 6월 발표한 '2024 노인복지시설 현황'에 의하면 전국에 실버복지주택이 고작 40개였습니다. 대부분 서울, 경기권에 있고, 부산에는 딱 1개만 있다고 합니다.고령화 문제를 우리나라보다 한발 앞서 겪고 있는 일본의 경우 유료노인홈이 2022년 기준 1만5928개나 됩니다. 우리보다 400배가 많다는 셈인데요. 그런데 일본의 유료노인홈 보증금과 생활비가 어느 정도인지 아시나요?국내 실버타운이 6성급 호텔이면 일본 유료노인홈은 3성급 호텔이나 모텔 수준이라고 볼 수 있습니다. 즉 우리는 강남의 웬만한 아파트가 전부 수십억원대 고급 아파트이지만, 일본은 동경에 롯폰기힐스 임대아파트, 아자부다이힐스 고급 실버타운 등에 불과해 별로 없습니다. 주거에 꼭 필요한 만큼만 투자하는 일본인들이기에 공유주거도 한국의 공유주거의 반값 정도밖에 안됩니다. 국내에서 진행된 공유주거는 일반 원룸보다도 비싼 최고급형 공유주거가 많아 정작 저렴한 공유주거가 필요한 청년층보다 직장인들이 주로 사용하고 있습니다.한마디로 너무 단순한 비교로 자꾸 잘못된 부
2024-08-13 08:00 -
MZ 푹 빠진 '얼죽신' 뭐길래…"손님 없어요" 사장님들 절망
최근 MZ(밀레니얼+Z)세대는 신축 아파트만 찾는다는 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 말이 화제입니다. 대도시 MZ세대는 어린 시절부터 아파트에서 편하게 살아왔고, 도심의 깨끗한 환경에 익숙해 신축 아파트만 선호한다는 이야기입니다.그러다 보니 서울에서도 신축 아파트 가격이 노후 아파트에 비해 더 빠르게 오르고 있습니다. 지난달 준공 5년 이하 신축 아파트 매매가격은 전월 대비 1.03% 상승했습니다. 5년 초과 10년 이하 준신축은 0.86%만 올랐고 20년이 넘은 노후 아파트는 0.46%만 상승했습니다.MZ세대가 아파트만 신축을 선호하진 않습니다. 요즘 외식업은 손님이 없어 난리입니다. 재래시장들은 외국인 관광객에게 의존해 겨우 버티는 지경입니다. 그런데 서울 성동구 성수동이나 영등포구 여의도 더 현대 백화점에 있는 팝업 매장들은 식사하려면 매장이 열리기 전 줄을 서는 '오픈런'을 해야 할 정도로 인기입니다.트렌드에 민감한 MZ세대는 같은 식당이나 메뉴에 금세 식상함을 느끼기 때문에 팝업 매장 위주의 상권이 형성되는 것입니다. 특히 성수동은 오래된 공장 건물이나 주택에 팝업 매장이 우후죽순 들어서고 있는데, 팝업 매장 쓰레기가 전년 대비 10배 가까이 늘어날 정도라고 합니다. 팝업 매장을 만들고 철거하는 과정에서 나오는 쓰레기 때문에 성동구에서 대책 회의까지 할 지경입니다.얼마 전 여의도 더 현대에서는 '팝업 상륙작전'이라는 프로그램과 함께 미국·일본의 인기 매장을 유치했습니다. 새벽부터 이어진 오픈런에 아침부터 500명 넘는 대기자가 몰렸다고 합니다. 미국의 유명 커피와 타코, 일본 츠키지 시장의 최고 돈카츠 등을 더 현대에서 먹으려면 5
2024-07-31 07:00 -
"정부 믿고 기다리다 또 '벼락거지' 될 판"…경고 쏟아진 이유
서울 집값과 전셋값이 폭등하니 정부가 부랴부랴 주택 공급대책을 발표했습니다. 2029년까지 23만6000가구를 분양하고, 24만2000가구가 입주하니 아파트 가격이 안정되고 전셋값도 내려갈 것이라는 내용입니다.전문가들의 평가는 냉담합니다. 기존 공급대책에서 크게 변한 것이 없다는 평가입니다. 왜 박한 평가가 나올까요. 이미 발표한 내용에 조금 보완한 수준이라 그렇습니다.정부의 공급대책은 모두가 알고 있던 3기 신도시 건설과 수도권 신규 택지 개발 내용입니다. 1기 신도시 재정비 선도지구는 2030년에 입주한다는 계획도 이미 알려진 내용입니다. 여기에 그린벨트를 해제해 2만 가구 규모 신규 택지 후보지를 선정하고 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 개발하겠다는 정도가 추가됐습니다.입주 물량이 크게 줄어 당장 전셋집 구하기도 어려운 상황입니다. 지난해 반토막 난 착공 실적은 올해도 크게 줄어들 것으로 보입니다. 정부의 장기 대책이 잘 진행되리라 믿고 아파트를 사지 않은 채 기다렸다가는 또 '벼락 거지'가 될 가능성이 커 보입니다.당장 부족한 공급을 늘리려면 발상을 바꿔야 합니다. 영업이 어려워져 상업 공간의 역할을 잃어버린 아파트 단지 상가나 도로변 상가 건축물들을 임대형 기숙사와 같이 저렴한 주거 공간으로 바꾸면 빠르게 공급을 늘릴 수 있습니다.이미 일부 공간들은 고급형 고시원이라는 형태의 '공유주거'로 바뀌고 있습니다. 이를 공식화해서 일정 기준을 만족하면 청년들이 저렴하게 거주할 수 있는 임대형 기숙사를 만들 수 있도록 해야 합니다. 공실이 급증한 지식산업센터도 마찬가지입니다. 상가나 중소형 오피스, 지식산업센터를 임대형 기숙사
2024-07-23 07:19 -
재건축 아파트는 시니어타운 형태로 건설해야 합니다
최근 인구소멸지역에 실버타운을 분양할 수 있다고 하니 지방에 갑자기 실버타운 열풍이 불고 있습니다. 하지만 서울 집을 팔고 인구소멸지역으로 가 실버타운을 분양받는 경우가 얼마나 될까요. 결국 서울집은 전세나 월세를 주고, 임대로 갈 확률이 더 높아 보입니다.그런데 실버타운은 왜 따로 만들어져야 할까요. 60세 이상만 분양받아서 모여 살도록 하는 탓에 가족이 함께 지낼 수 있도록 자녀들이 거주할 오피스텔을 따로 분양하는 곳까지 생겼습니다. 한 단지 내 실버타운에 부모님을 모셔놓고 자녀들은 옆 동에 거주하는 형식입니다.선진국에서는 입주 자격 요건이 없는 '에이징 인 커뮤니티(Aging in Community)'가 유행하고 있습니다. 노인을 따로 격리한 시설을 만들기보단 기존에 거주하던 지역 공동체 내에서 모든 세대를 아우르며 지내도록 하는 것입니다.우리나라도 보건복지부 조사 결과를 보면 자신이 건강하다면 현재 사는 내 집에 계속 거주하고 싶다는 경우가 83.8%에 달합니다. 실제로 압구정동, 목동 등에 거주하는 고령층을 보면 재건축하더라도 현재 주거지역을 벗어날 생각이 없다고 답하는 경우가 많습니다.거동이 불편해지면 실버타운이 필요하다고 하지만, 사실 실버타운에서는 거동이 불편하신 분들의 입주를 제한하고 있습니다. 국내 실버타운은 '액티브 시니어'만 즐길 수 있는 곳인 셈입니다. 그런데다 보증금과 생활비, 관리비가 비싸 상류층 정도 되어야 이용이 가능합니다.이런 실버타운을 인구소멸지역에 짓는다니, 계속 공급될 가능성은 작아 보입니다. 그런데 생각을 조금만 바꾸면 도심에 실버타운을 대거 공급할 방법이 있습니다. 커뮤니티 시설과 스마트홈
2024-07-15 14:01
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전셋값 묶인 새 집값 폭등…내집마련 연금도 필요합니다
전세를 '주거 사다리'라고 부르곤 합니다. 비싼 월세보다 월급을 모으기도 쉽고, 전세자금에 추가 대출을 받으면 내 집 마련도 가능하기 때문입니다. 하지만 전세 사기 공포가 확산하면서 빌라·오피스텔 전세 수요는 급감했고 소형 아파트 전세만 인기가 높아졌습니다.그리고 임대차 2법(계약갱신 청구권, 전월세 상한제)으로 인해 7, 8월에 전세 경신수요가 서울에서만 1만3000건이 넘을 전망입니다. 결과적으로 아파트 전셋값은 상승을 거듭하고 있습니다. 연말까지 전세 수요가 꾸준히 유지된다면 전셋값은 천정부지로 오를 전망입니다.내년 이후로도 전셋값은 오를 일만 남았습니다. 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 재건축이 선도지구부터 시작됩니다. 전체 재건축에는 최소 40년이 걸릴 것으로 보입니다. 서울에서도 압구정동, 목동, 여의도, 잠실, 동부이촌동, 성수동 등 대규모 재건축 사업들이 빠르게 진행되고 있습니다. 재건축에 들어간 주민들은 직장이나 자녀 통학 문제로 인근에서 전셋집을 구하니 전셋값은 오를 수밖에 없습니다.집값의 하방을 받쳐주는 전셋값이 오르자 집값도 가파르게 뛰고 있습니다. 공사비 급등에 고금리 장기화 등으로 분양가마저 천정부지로 올라 이제는 새 아파트 분양가가 주변 아파트 시세를 넘어서는 일도 흔해졌습니다. 양극화도 심해졌습니다. 분양가가 오르자 지방은 미분양과 소위 악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양이 동시에 늘고 있습니다.서울은 분위기가 다릅니다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구)부터 오르더니 신고가 거래가 속출하고 있습니다. 이전 최고가
2024-07-08 09:13 -
집값 폭등 준비 완료…"실수요자는 서둘러야 합니다"
서울 아파트 가격이 오르면서 수도권 아파트 가격도 상승하고 있습니다. 집값이 상승할 조건이 대부분 갖춰지면서 향후 폭등이 예상됩니다.우선 집값 상승을 점칠 수 있는 가장 큰 요인은 전셋값 상승에 따른 거래량 증가입니다. 올해 4월까지 전국 아파트 거래량이 14만9796건을 기록하며 작년 동기 대비 2만6727건 증가했습니다. 특히 경기도는 3만8452건, 서울은 1만3443건 늘었습니다. 이는 서울 아파트 전셋값이 58주 연속 상승하면서 실수요자들이 소형 아파트 매매로 눈을 돌린 여파입니다. 거기에 더해 전세사기 여파로 빌라와 오피스텔 전세 수요가 소형 아파트 전세로 몰리기 때문에 전셋값은 계속 오를 수밖에 없는 구조적 상승세가 고착화되고 있습니다.하반기 입주물량도 전세시장 안정에는 큰 도움이 되지 않을 전망입니다. 올해 하반기 전국 아파트 입주물량은 16만4633가구로 상반기보다 9% 증가할 예정입니다. 서울은 1만8439가구로 268% 증가하지만, 대부분인 1만3603가구가 강동구에 몰렸습니다.여기에 1기 신도시 선도지구가 11월에 선정되고 내년부터 본격 이주가 시작되면 수도권의 전세시장은 재차 불안해질 것으로 보입니다. 게다가 전세 기피에 갭투자가 줄어드니 중소 건설업체에 의한 빌라와 오피스텔 공급도 급감했습니다. 아파트를 보더라도 공사비가 급등하면서 분양가를 맞추기 어려운 현장이 늘어나고 있습니다.가계대출 급증을 막기 위해 올해부터 시행된 스트레스DSR 제도는 2단계 시행이 9월로 두 달 연기됐습니다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 등에 따른 부동산 PF 시장 연착륙을 돕기 위해서라고 하는데, 지방 미분양 물량을 사려고 하기보단 서울 강남 3구나 마용성(마
2024-07-01 08:30 -
"전세제도 없애려면…" 파격 조언
전세 사기로 인해 서민과 청년, 신혼부부들이 고통받고 있습니다. 전세 사기 공포에 청년들은 빌라나 오피스텔 전세를 외면하는 상황입니다. 월세가 올라 힘든 것보다 전세 보증금을 잃을 수 있다는 불안감이 더 커지면서 서민들의 주거 사다리라고 불리던 전세 제도가 무너지고 있습니다.전·현직 국토교통부 장관들이 대책을 검토한 끝에 내놓은 결론은 '전세 제도 폐지'였습니다. 최근에는 이를 공식적으로 주장하기 시작했습니다. 100년 이상 이어진 전세 제도를 한 번에 폐지하기는 쉽지 않습니다. 순차적으로 정책을 마련해 대비해야 하는 일입니다.전세제도 폐지를 위해서는 무엇부터 준비해야 할까요. 우선 주택을 공급할 때 선진국처럼 40년 모기지를 활용하도록 해야 합니다. 그렇게 하면 초기 비용이나 이자 부담을 줄이면서 내 집 마련이 가능해집니다. 무주택자와 청년, 신혼부부들이 임대보다는 내 집 마련을 원하고 있어 공공분양 50만호 정책을 세운 만큼, 40년 모기지를 적극적으로 활용해야 합니다.3기 신도시 등 택지개발사업에서도 이런 방법을 적용해야 합니다. 택지를 민간 건설사업자에게 매각할 때 공공분양, 즉 뉴:홈과 같이 장기 모기지로 주택을 공급할 특수목적법인(SPC)에 우선 매입권을 준다고 하면 대부분의 공공택지는 선진형 주택방식으로 공급될 겁니다.그리고 복합개발은 리츠를 활용할 수 있도록 아예 처음부터 공모하고, 여기에 포함된 주택을 장기 모기지로 공급할 SPC에 가점을 준다면 대규모 개발을 모두 뉴:홈처럼 공급할 수 있습니다. 사업성이 부족한 부분은 용적률 완화 등 인센티브를 주어 해결하면 됩니다. 민간주택 공급에서도 청약제도나 사업시행 인가
2024-06-18 07:00 -
성냥갑 도시 서울…혁신 디자인 활성화가 필요합니다
세계 각지에서 관광객을 끌어모으는 랜드마크 건물들은 모두 국내 건설사가 지었습니다. 세계 최고층 빌딩인 두바이 부르즈 할리파는 삼성물산이, 싱가포르 마리나베이샌즈 호텔과 두바이 아틀란티스 더 로얄 호텔은 쌍용건설이 시공했습니다. 카타르 도하에 건설된 루사일플라자타워도 현대건설의 작품입니다.그런데 서울은 아직도 특색 없이 획일적인 건축물만 늘어나고 있습니다. 성냥갑 도시라는 푸념이 나올 정도입니다. 이러한 문제를 해결하고자 동대문디자인플라자(DDP)를 유치해 혁신적인 디자인 건축물을 만들었지만, 이후로는 사업성만 따지는 국내 건설부동산업계 관행 때문에 혁신적인 건축물이 들어서지 못하고 있습니다.이러한 문제를 해결하고자 서울시는 도시혁신구역인 '화이트 사이트'를 지정하고 민간이 혁신 디자인을 포함한 사업계획을 제시하면 싱가포르 마리나베이 샌즈처럼 규제를 전면 폐지하겠다고 발표했습니다. 또한 복합용도구역으로 지정해 뉴욕 맨해튼의 허드슨 야드처럼 개발하겠다는 설명이 뒤따랐습니다. 최근 혁신 건축물 디자인 공모를 통해 특별건축구역으로 지정할 건축물도 선정했습니다. 이들에게는 시행령 용적률의 1.2배에 해당하는 용적률을 줘 사업성을 높여준다는 계획입니다. 하지만 어쩌다 한 번 진행하는 디자인 공모로 혁신적인 건물이 얼마나 빠르게 늘어날지는 의문입니다.특색있는 건물을 빠르게 늘리려면 도시계획위원회를 활용해야 합니다. 빌라, 아파트, 상가, 주상복합, 호텔 등 모든 건물에서 혁신 디자인을 적용하면 도시계획위원회가 상시로 선정해 용적률을 높여주는 방식이 되어야 많은 참여를 끌어낼 수 있습니다.최근 인공
2024-06-12 15:00 -
금리 인하만 기다리다간 또 '벼락거지' 될 수 있습니다
한국부동산원에 따르면 최근 서울 아파트 가격이 10주 연속 상승했습니다. 3월 넷째 주 0.01%로 반등했는데, 10주 연속 상승하며 5월 넷째 주에는 0.06% 오르는 등 상승 폭도 점차 커지고 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 이미 1년 넘게 상승을 거듭하고 있습니다. 치솟은 전셋값이 매매 가격까지 밀어 올린 것입니다.거래량도 늘고 있습니다. 서울부동산정보광장에서 올해 아파트 거래량은 1월 2608건, 2월 2569건이던 것이 3월 4208건, 4월 4343건으로 늘었습니다. 아직 신고 기한이 한 달가량 남은 5월도 벌써 2월 거래량을 넘어선 2583건을 기록하고 있습니다. 월별 거래량은 점차 늘어날 전망입니다.아파트 가격을 예측할 때는 3가지 동향, 매매, 전세, 거래량이 중요합니다. 세 가지 모두 상승세를 보이면 향후 집값 상승 폭이 더 커질 수 있습니다. 물론 전국적으로 보면 지방 부동산 시장은 가격과 거래량 등이 회복되지 않았습니다. 하지만 서울은 전고점의 95% 수준까지 올라갔고, 일부 지역은 이미 전고점에 육박했습니다.아파트도 수요와 공급 원칙에 따라 가격이 결정되는데, 지금은 수요보다 공급이 줄어드는 시기입니다. 그 때문에 최근 아파트 매물을 내놓는 집주인들도 가격이 더 오를 것이라 생각해 호가를 낮추지 않고 있습니다.실수요자들은 집값이 조금 더 내리길 바라고 있습니다. 금리가 낮아져야 집값이 오른다는 생각에 아직 더 기다려야 한다고 여기는 분들도 적지 않습니다. 미국 기준금리가 내려야 국내 금리도 내릴 텐데, 미국은 빨라야 9월에나 금리 인하가 시작될 전망입니다.하지만 기준금리가 내릴 때까지 아파트 가격이 상승하지 않고 기다려줄지는 의문입니다. 국토교통부에 따르면 전국 주
2024-06-04 12:00
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"상가 분양 받으면 상갓집 된다"…'좀비 상가' 속출
최근 상업용 부동산 시장에서 소규모 상가와 중대형 상가 모두 고전을 하고 있습니다. 1분기 서울 소규모 상가 공실률이 5.7%로 감소했고, 중대형 상가 공실률도 8.4%로 줄었다고 하지만, 임대료를 제대로 받지 못하는 좀비 상가가 많다고 합니다. 같은 기간 집합상가는 공실률이 9.0%로 증가했습니다. 지역별로 살펴보면 공실률이 줄어든 곳은 주로 외국인 관광객이 많이 찾는 곳입니다. 2022년 소규모 상가 공실률이 42.1%였던 명동은 다시 외국인 관광객이 몰려오니 올해 1분기 1.8%로 확 줄었습니다.하지만 신촌·이대 상가는 공실률이 18.3%까지 치솟았습니다. 지난해 2분기에 비하면 2배가량 오른 수치입니다. 코로나 대유행 이후 대학생들이 저녁 모임을 하지 않으면서 상권을 찾는 발길이 끊어졌기 때문입니다. 코로나 학번인 대학 선배들은 모인 적이 없으니 후배들에게 저녁 자리를 갖자는 말도 하지 못 한다고 합니다.그렇다고 외국인 관광객이 찾아올만한 동력도 없습니다. 랜드마크로 삼을만한 외식업체가 없는 탓입니다. 결국 비싼 임대료만 유지하다가 홍대나 연남동 상권에 밀려나는 처지가 됐습니다. 일부 건물주들은 아예 상권을 포기하고 오피스텔을 짓고 있습니다.강남도 상황이 비슷합니다. 가로수길은 젠트리피케이션으로 초토화됐고 청담동 중대형 상가 공실률도 지난해 말 17.9%까지 증가했습니다. 올해 1분기 약간 낮아졌지만, 그래도 16%에 달합니다.각 지역 주요 상권이 침체한 것은 고금리와 고물가로 내국인 소비여력이 줄어든 여파입니다. 한국은행이 발표한 '5월 소비자동향조사'에서 소비심리지수는 기준선 100을 하회하는 98.4를 기록했습니다. 소비심리지수가 비관적으
2024-05-27 12:00 -
빌라는 서민용?…부자들 오히려 빌라 선호하는데
최근 빌라 전세 시장이 쪼그라들고 있습니다. 전세 사기 문제가 불거진 이후 전세를 기피하고 월세만 늘고 있습니다. 서울의 경우 올해 1분기 빌라와 단독주택 전·월세 거래량이 6만6170건이었는데, 전세는 2만4002건으로 36.3%에 불과했고 나머지는 전부 월세였습니다.빌라 전세 기피가 심해지면서 갭투자가 어려워졌고, 결국 공급도 줄어들게 되었습니다. 그러자 시장에서는 '빌라 공급이 줄어들어 서민들의 주거 불안이 커질 것이다'라는 우려가 있었습니다. 왜 빌라는 서민만 주거하는 곳이 되었을지, 서울에서는 빌라가 싸구려 임대용 주거라는 이미지를 벗어나지 못하는지 안타까운 부분입니다.국내에서 빌라는 잠시 거쳐 가는 주거 사다리 취급을 받습니다. 빌라라는 주거 사다리를 거쳐서 향하는 목적지는 아파트입니다. 해외의 상황은 사뭇 다릅니다. 일본 도쿄에 가보면 고층 아파트 대부분은 복도식에 발코니를 그대로 두고 외벽 마감은 타일로 이뤄져 있습니다. 대부분 집주인이 거주하지 않는 임대용이라 실용성에만 초점을 뒀기 때문입니다.멋진 건물이 많기로 유명한 싱가포르도 아파트는 우리나라의 예전 주공아파트와 같은 수준입니다. 반대로 빌라는 대부분 고급화되어 부자들은 오히려 빌라를 선호합니다. 베트남 하노이나 호찌민의 경우도 부자들은 국내보다 훨씬 고급스러운 빌라에서 거주합니다.미국 역시 아파트는 대도시에 극소수만 있고 대부분 단독빌라나 단독주택에서 거주합니다. 초고층 아파트는 임대로 주는 경우가 많고 빌라는 내 집인 경우가 일반적입니다. 왜 유독 국내에서만 빌라가 서민용 주거의 대명사가 되었을까요.지자체들이 빌라 건축에 대한 관리를 소홀
2024-05-19 09:15 -
부동산 유튜버 믿고 집 샀다가…'날벼락'
내가 주식을 사면 가격이 내려가고 팔면 오른다는 이들이 있습니다. 나쁜 일은 꼭 나에게 오는 것 같다고 합니다. 일이 좀처럼 풀리지 않고 갈수록 꼬이기만 하는 경우에 '머피의 법칙' 같다고들 합니다.부동산도 비슷합니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산하던 시기 낮은 금리와 풍부해진 유동성 여파에 집값이 폭등했습니다. 당시 집을 사지 못한 이들은 '벼락 거지'가 됐다고 한탄했습니다. 반대로 포스트 코로나 시기에는 금리가 오르면서 집값이 하락했습니다. 무리해서 집을 샀던 이들은 빚을 갚느라 허덕이고 있다고 합니다. 다른 의미의 벼락 거지인 셈입니다.최근 SNS가 발달하면서 유튜브 등에는 각종 주택 투자정보가 넘쳐나고 있습니다. 집값이 오르면 벼락 거지가 된다며 호들갑을 떨어 관심을 끌지만, 그렇게 집을 사면 집값이 오르는 경우는 거의 없습니다.부동산 시장의 골칫거리로 떠오른 수익형 부동산들도 대부분 이런 투자 권유 유튜브에서 사두면 좋다고 말했던 곳들입니다. 오피스텔, 지식산업센터, 분양형 호텔, 생활형 숙박시설 등을 개인이 투자용으로 사두면 큰 이익을 볼 것이라고 홍보를 했습니다. 이를 믿고 투자했던 투자자들은 지금 큰 어려움을 겪고 있습니다.분양시장에서는 물건을 팔기 위해 과장된 광고를 하기 마련입니다. 수도권광역급행철도(GTX) 역세권 등 각종 편의시설을 내세우지만, 정작 GTX 운영을 시작하니 탑승객 수가 예측의 절반에도 미치지 못해 적자를 걱정해야 할 판입니다. 먼저 지어진 GTX의 상태가 이렇다면 D, E, F 노선은 아예 사업이 사라질 가능성도 있습니다.필자가 국내 유명 부동산개발기업 회장을 만나 이러한 얘기를 했더니
2024-05-07 08:44 -
"AI야, 중국인들이 좋아할 제주도 호텔 그려줘" 했더니…
두바이는 아랍에미리트(UAE) 7개 소호국 가운데 아부다비 다음으로 큰 나라입니다. 인구는 고작 200만명이 조금 넘지만 제벨알리 무역항이 있어 외국인 거주자들이 훨씬 많습니다. 두바이는 그나마 적은 석유가 떨어지기 전에 세계 최고의 관광 무역도시를 만들기 위해 부르즈 칼리파 등 세계 최고의 건축물을 짓고 있습니다.우리나라 현실에선 두바이와 같은 건축물을 상상하긴 어려워 보입니다. 국내 부동산 시장에서 그간 건폐율이나 용적률을 꽉꽉 채워 분양만 성공하면 된다는 식의 사업이 많았습니다. 다행히 최근에는 랜드마크 건축물에 관심을 갖는 정부부처나 지방자치단체가 늘어나고 있습니다. 그럼에도 랜드마크 설계는 부담입니다. 유명 건축가를 섭외하는 데 막대한 자금이 소요되기 때문입니다.이런 부담을 챗GPT 등 생성형 인공지능이 덜어줄 전망입니다. 한 달에 고작 2만9000원만 내면 하루에도 수천개의 조감도를 뽑아낼 수 있기 때문입니다. 예컨대 중국인들이 가장 좋아한다는 용이 배치된 설계안을 인공지능과 협력해서 만든다면 아래와 같이 만들어 줍니다. 만일 동서남해안이나 제주도에 이 호텔이 생긴다면 중국 부자관광객들이 아무리 비싸도 몰려올 것입니다. 베트남 다낭에 있는 용 모양 교량은 어떨까요. 아래 교량 조감도를 보시면 역시 큰 비용없이 건설할 수 있습니다. 이러한 다리도 관광객을 유치하는 데 큰 도움을 줄 것입니다. 이런 교량 조감도를 만드는 데 들어간 시간은 채 10분이 안됩니다.이번엔 국내 지자체에서 가장 관심을 갖는 스마트팜 관광단지 내 건축물 조감도를 만들어봤는데요. 과일과 채소를 연중 생산하는 스마트팜이지만, 전세계 관광객
2024-04-29 08:18 -
"랜드마크 건물 설계, 이제 10분이면 가능합니다"
도시의 랜드마크, 중요한 주제입니다.두바이에 사람들이 몰리는 이유 중 하나는 바로 세계 최고층 건축물 '부르즈 칼리파'가 있기 때문입니다. 싱가포르에는 '마리나베이 샌즈 호텔'이 있고요. 호주 시드니엔 '시드니 오페라하우스'가 있기 때문에 수도가 아니어도 붐빕니다.이런 랜드마크 건축물을 설계하려면 세계적인 건축가에게 맡겨야 할까요? 이제는 굳이 비싼 돈을 들여 설계할 필요가 없는 시대가 왔습니다. 생성형 인공지능, 챗 GPT 등이 인간이 상상하기 어려운 멋진 랜드마크 설계를 최저의 비용으로 해주기 때문입니다.실제 사례를 든다면 글 가장 처음에 있는 조감도는 직접 인공지능과 대화를 해 가면서 만든 멋진 '아이폰 사용자를 위한 호텔' 조감도입니다. 아마 이와 유사한 형태로 만들어진 호텔이 국내 대도시에 생긴다면 전 세계 아이폰 사용자들이 몰려올 것 같습니다.이런 조감도를 인공지능과 만드는데 들어간 시간은 단 10여분입니다. 랜드마크 설계에서 콘셉트 디자인이 가장 중요하다는 점을 고려하면 마음에 드는 설계안이 나올 때까지 인공지능을 통해 수정하다가 최종 설계안을 보고 전문가들과 구현할 수 있을지 여부를 논의하면 되겠습니다.그리스인 줄 알았다면 성공했네요. 한남동 지역 언덕에 멋진 빌라 단지를 구상해봤는데요. 이 역시 인공지능을 활용해 만들었습니다. 빌라는 전세 사기 위험 때문에 아파트를 장만할 때까지 임시로 사는 주거 단지가 됐습니다.한강이 보이는 언덕에 설계안처럼 빌라 단지가 조성이 된다면 오히려 성냥갑 같은 아파트를 버리고 이곳으로 이사 올 수도 있겠습니다. 이 역시 인공지능과 대화 과정을 통해 단 10
2024-04-17 07:20