사람이 아파트 분양에 열광하는 이유는 크게 두 가지다. 우선 새 아파트를 최소한의 비용(계약금)만 내고 확보하고 대출 등을 십분 활용해 장기간에 걸쳐 매수할 수 있어서다. 또 다른 하나는 시세 대비 저렴한 분양가다. 지금은 전국 대부분의 지역에서 폐지되긴 했지만 분양가 상한제, 주택도시보증공사(HUG)의 분양심사 제도 등을 통해 분양가가 어느 정도 통제돼 왔다.

내 집 마련의 꿈을 이루는 주요 수단이었던 아파트 청약이 바늘구멍이 되고 있다. 당첨 확률도 확률이지만, 분양가마저 치솟으면서 ‘엄두를 내기 어렵다’는 청약 대기자가 늘고 있다. ‘마지막 보루’였던 공공택지 분양가마저 오를 수 있다는 우려도 커지고 있다. 아파트 분양가는 왜 오르는 것이고, 또 언제까지 오를까.

서울 평당 4000만원...역대 최대 상승

분양가는 기본형건축비(표준 건축비)에 건축비 가산 비용, 택지비 등을 합산하는 방식으로 책정된다. 재건축 재개발 등 민간아파트와 분양가상한제가 적용되는 공공택지 아파트의 가장 큰 차이는 택지비다. 민간 아파트는 감정평가금액에 따라 산정되지만, 공공택지에서는 한국토지주택공사(LH) 등으로부터 땅을 사들일 때 낸 금액이 기준이 된다. 건축비 역시 가산비를 엄격하게 규제하는 등 산정방식이 통제된다. 공공택지 아파트가 상대적으로 크게 저렴한 이유다.

최근 뒷말이 나오고 있는 것은 천정부지로 치솟는 민간아파트 분양가다. 지난달까지만 해도 3.3㎡당 3000만원대를 유지하던 서울의 민간아파트 분양가는 한 달 새 4000만 원을 돌파했다. 관련 통계를 집계한 2013년 이래 최대 상승 폭이다.

주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향 조사에 따르면 지난 6월 말 서울 아파트 ㎡당 평균 분양가는 1267만6000원을 기록했다. 전월(㎡당 1170만 6000원) 대비 8.28%, 전년 동월(㎡당 967만 5000원) 대비로는 31.02% 상승했다. 3.3㎡로 환산한 분양가는 4190만4000원으로, 처음으로 4000만원을 넘겼다.

최근 분양가가 오르는 가장 큰 이유는 공사비 때문이다. 한국건설기술연구원(KICT)에 따르면 올 5월 건설공사비지수(2020년 기준)는 130.21(잠정)로, 전년 동월(127.39) 대비 2.21% 상승했다. 역대 최고 수준이다.

다만 일정부분 착시가 있다는 주장도 있다. 민간아파트 분양가는 '공표 직전 12개월 동안 민간 분양사업장 평균 분양가격을 집계'한 수치다. 강남 등에서 고분양가 단지가 나오면 분양가가 크게 오르는 구조다. 업계에선 강북에서 처음으로 분양가가 3.3㎡당 5000만원을 넘긴 마포구 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’가 통계에 영향을 미친 것으로 보고 있다.

"공공택지서도 분양가 올려달라"

민간아파트와 달리 ‘분양가 상한제’로 어느 정도 눌려있던 공공택지 분양가마저 오를 수 있다는 우려가 나온다. 무주택자의 ‘마지막 보루’가 사라지는 셈이다.

특히 사전청약 조건부 택지를 받아 상대적으로 사업 기간이 긴 공공택지가 더 문제가 되고 있다. 사전청약까지 마친 경기 파주 운정 3·4블록(950가구)은 시행사가 분양가 상한제에 맞춰 시공하겠다는 건설사를 찾지 못해 사업을 포기했다. 올해 들어서만 인천 서구 가정2지구 등 세 곳이 비슷한 이유로 사업 취소를 선택했다.

택지를 분양받은 민간 사업자는 “분양가 상한제 적용 방식을 합리화해야 한다”고 주장한다. 기본형 건축비(16∼25층 이하, 전용면적 60∼85㎡ 지상층 기준)는 2020년 3월 ㎡당 164만2000원에서 지난 3월 203만8000원으로 4년 새 24.11% 올랐다. 같은 기간 건설공사비지수는 118.47에서 154.09로 30.06% 상승했다.

중견 시공사 관계자는 “지금 같은 공사비 급등기에 분양가 상한제 단지는 공사비 인상분을 덜 인정받는 구조”라며 “사업성이 낮아져 사업 취소를 할 수밖에 없다”고 주장했다. 국토교통부는 이와 관련해 지난 12일 ‘분양가상한제 관리체계 개선 연구용역’을 발주했다. 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형건축비가 주택 건설 관련 기준 등을 현실성 있게 반영할 수 있도록 하는 내용 등을 검토할 것으로 알려졌다.

업계에서는 높아진 분양가가 앞으로 서울과 수도권 집값 상승을 더욱 부채질할 수 있다는 우려를 내놓는다 ‘분양가 상승 → 기존 아파트 매매가 상승 → 분양가 2차 상승’ 등 악순환이 나타날 수 있다는 것이다.

정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 “구조적으로 분양가가 계속해서 오를 가능성이 높다”며 “무조건 새 아파트에 청약하는 것보다 정책 모기지 등을 활용해 입지적으로 뛰어난 기존 아파트에 진입하는 게 더 경쟁력 있을 수 있다”고 말했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com