내달 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제) 시행 4년을 앞두고 전셋값 움직임이 심상치 않다. 이미 1년 넘게 고공행진 중인 서울과 경기, 인천 등의 전셋값이 요동치고 있다. 서울 아파트 전셋값은 지난주까지 55주 연속 상승곡선을 그리고 있다. 세입자의 안정적인 주거 환경을 조성하기 위해 마련한 임대차법이 오히려 임대차 시장에서 불안 요인으로 작용하고 있다는 지적이다.

임대차법은 왜 개정됐나

임대차법은 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 개정안을 통틀어 일컫는다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과해 7월 31일부터 시행됐다. 전월세신고제(등록제)가 담긴 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 개정안도 같은 해 28일 국회 국토교통위원회 전체 회의를 통과해 8월 초부터 적용됐다. 이를 합쳐 ‘임대차 3법’이라고 부른다.

계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하는 게 골자다. 기존엔 2년을 연장받을 수 있었지만, 법 개정으로 총 4년(2+2)간 계약 연장을 보장받도록 했다. 전월세상한제는 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 제한한 것이다. 전월세신고제는 보증금이 6000만원을 초과하거나, 월세가 30만원을 넘으면 계약일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인의 계약 내용을 지방자치단체에 신고하는 제도다. 기간 내에 신고하지 않거나 허위 신고하면 최대 100만원의 과태료를 부과한다. 이 제도는 계도기간이 내년 5월 31일까지 추가 연장돼 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)에 비해 논란이 적은 편이다.

임대차법은 임차인 권리 강화와 안정적 주거 환경을 위해 법 개정이 이뤄졌다. 계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 강력한 권리를 임차인에게 부여함으로써 안정적인 주거 환경을 마련하겠다는 것이다. 하지만 개정 당시부터 개정 목적과 현실이 들어맞지 않을 것이란 우려가 쏟아졌다. 법이 시장가격을 억지로 왜곡하기 때문에 전월세 가격 변동을 완화하기는커녕 변동성을 확대할 것이란 주장이었다. 실제로 법 시행 직후 전세시장은 가격 이중 구조(신규 전셋값과 갱신 가격)와 물량 급감 등으로 요동쳤다. 전셋값은 2022년 7월 역대 최고가로 정점을 찍은 이후엔 금리 인상과 대출 이자 부담으로 한동안 가파르게 하락했다.

임대차법 폐지 요구 거세져

임대차법 개정 4년째를 맞아 전세 시장은 또다시 혼란에 휩싸였다. 서울 전셋값은 지난주 0.10% 오르며 55주째 상승 곡선을 그렸다. 은평구(0.20%) 성동구(0.18%) 서대문구(0.16%) 등의 전셋값 오름세가 가파르다. 전국 전셋값은 0.04% 상승했다.

시장에선 임대차법 폐지 요구가 거세지고 있다. 주무 부처인 국토교통부조차 임대차법 폐지를 주장하고 있다. 박상우 국토부 장관은 지난 9일 KBS 일요진단에 출연해 임대차 2법에 대해 "정부·여당의 스탠스는 폐지"라고 재차 밝혔다. 이어 "야당 측 동의를 구하기는 쉽지 않을 것 같지만 계속해서 문제를 제기해 나갈 예정"이라고 말했다.

특히 계약갱신 청구권을 없애 임대차 계약 기간을 기존 2년 단위로 원상복구 해야 한다고 주장했다. 박 장관은 "임대차 2법 때문에 전셋값이 오른다고 분석하기에는 무리가 있지만, 오를 때 더 많이 오르게 하는 부작용이 있는 것만은 분명하다"고 했다.

전셋값 상승 원인으로는 전세 사기와 임대차 2법을 꼽았다. 박 장관은 "빌라를 얻을 분들이 상대적으로 안정적이고 시세 확인할 수 있는 아파트 쪽으로 이동해 아파트 전세가 강세를 보이고 있으며, 지역에 따라 교통망이 좋아지는 지역의 전셋값이 올랐다"고 말했다. 이어 "임대차 2법에 따라 실질적으로 4년 계약해야 하므로 집주인 입장에서는 4년 치를 선반영하는 움직임이 확실히 있다"며 "사실상 4년 단위 계약으로 시장 변동 폭이 커졌다"고 꼬집었다.

심은지 기자 summit@hankyung.com