‘빚내서 내 집 마련’이란 말이 당연해진 요즘, 정부의 대출 정책은 실수요자에게 최대 관심사 중 하나다. 올 2월부터 정부가 가계 대출을 관리를 위해 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입하는 등 대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 최근 서울 아파트 가격이 11주 연속 오르며 집값이 반등하는 가운데 대출 한도가 줄어들어 수요자의 고민이 커지고 있다. 전문가들은 스트레스 DSR이 적용되지 않는 저리 정책 대출을 활용하는 등 대출 전략을 꼼꼼하게 짜야 한다고 조언한다.

연봉 5000만원이라면 대출 한도 3억원 수준

DSR은 돈을 빌리는 사람이 갚을 수 있는지를 보는 지표로, 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재는 DSR의 40% 수준에서 대출 한도를 정한다. 연간 갚을 원금과 이자가 한 해 버는 소득의 40% 수준이어야 한다. 연봉이 5000만원이라면 매년 갚을 원리금이 2000만원을 넘어선 안 된다는 의미다.

이때 스트레스 DSR은 현재 금리보다 이후 금리가 더 오를 가능성을 고려해 일정 수준의 가산금리를 부과해 대출 한도를 계산한다. 결국 스트레스 DSR을 적용하면 받을 수 있는 최대 대출 규모가 더 줄어든다.

지난 2월부터 주택담보대출에 스트레스 DSR을 적용하고 있다. 내년까지 단계적으로 운영되는데 상반기에는 가산금리의 25%, 하반기에는 50%가 붙고 내년부터 100%가 부과된다. 가산금리는 과거 5년간 최고금리(5.64%)에서 최근 금리(예상) 간 차이로 산출한다. 다만 하한은 1.5%, 상한은 3.0%다. 가령 최근 금리가 5%라면 최고금리와 차이가 0.64%이기 때문에 하한금리 1.5%가 적용된다. 상반기에는 25%만 부과한다고 했기 때문에 0.38%(1.5%×25%)의 가산금리가 붙는다.

만약 연 소득이 5000만원인 사람이 30년 만기 주택담보대출(분할 상환)을 받는다면 스트레스 DSR이 도입되기 전에는 3억3000만원(변동금리 기준)까지 돈을 빌릴 수 있었다. 오는 6월까지는 이 규모가 3억1500만원으로 줄어든다. 7월부터는 가산금리의 50%를 적용해 0.75%(1.5%×50%)의 가산금리로 계산한다. 대출받을 수 있는 금액이 3억원으로 제한된다는 얘기다. 도입 대상도 은행권 주담대에 더불어 신용대출과 2금융권 주담대로 확대된다.

높아지는 대출 문턱… 하반기 부동산 시장 전망은?

대출 여력이 줄어든 일부 실수요자가 갭투자(전세 끼고 매수)로 눈을 돌릴 수도 있다는 분석이 나온다. 최근 전세가가 급격하게 상승하고 있어서다. 부동산R114에 따르면 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율은 지난 4월 54.6%를 기록했다. 1월 54.4%부터 3개월 연속 상승세다. 경제만랩이 올 4월까지 서울 전용 84㎡ 아파트의 전세 거래를 조사한 결과 전체의 48.9%가 6억 미만 거래였다. 절반에 가까운 전세 계약이 6억원 이상이라는 뜻이다.

전문가들은 은행의 주담대 금리가 낮은 수준이기 때문에 고정형 대출 상품을 선택하는 것도 방법이라고 조언한다. 지난달 국민은행은 고정금리형 주담대 최저금리를 연 3.45%(올 1월)에서 3.25%로 내렸다. 같은 기간 우리은행도 연 3.65%에서 3.59%로 떨어졌다. 신한은행, 하나은행도 일제히 고정금리를 낮췄다.

일각에서는 하반기에 대출 문턱이 높아져도 부동산 거래에 미치는 영향은 적을 것이란 관측이 나온다. 올초부터 저리 대출인 '신생아 특례대출'이 시행된 데다 높아지는 전세가 때문에 매매로 전환하는 수요 늘어서다. 김은선 직방 데이터랩장은 “DSR 강화는 예고된 데다 하반기에도 전세 불안 요소가 남아있어 매매 대기 수요가 줄지 않을 것”이라며 “조금이라도 저렴하게 매매할 수 있다면 실수요자가 움직일 동력이 여전하다”고 내다봤다.

실제 스트레스 DSR이 시행된 2월 이후에도 서울 아파트 거래는 늘어나는 추세다. 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 조사한 결과(6일 기준) 지난 4월 거래량은 4252건으로 2월 2476건, 3월 4075건에 비해 증가했다. 특히 신생아 특례대출이 적용되는 9억원 이하 거래가 늘었다. 지난해 12월 977건에서 지난 4월 1999건을 기록했다. 아직 신고 기간이 남은 지난달 서울 전체 거래량은 2993건으로 9억원 이하 아파트가 1454건 매매됐다.

한명현 기자 wise@hankyung.com